Kira fiyatlarında korkunç senaryo! Ev sahibinin yükü kiracının sırtına binecek

2026-2029 dönemi için yeniden belirlenen emlak vergisi matrahları, bazı bölgelerde yüzde 40'a varan artışlara neden oldu. Olağanüstü artış şimdiden ciddi tartışmalara neden olurken, asıl gerginliğin verginin tahsil döneminde, yani 2026 yılı Mart-Nisan aylarında yaşanması bekleniyor. Eski Maliye bürokratları tarafından yapılan açıklamalara göre belirlenen yeni rakamlarla birlikte sıradan apartman dairelerinin bile "değerli konut vergisi" kapsamına girebilir. Uzmanlar ise emlak vergisinin bir servet vergisine dönüştüğünü belirterek oranların yeniden gözden geçirilmesini öneriyor.

Vergialgi.com platformu üzerinde tartışmaya açılan yeni düzenlemeyi Gelir İdaresi eski Grup Başkanı Mehmet Akarslan ve Dr. Ahmet Ozansoy değerlendirdi. Güncel Grup Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Sezer, vergideki bu sert artışın ana nedeninin son yıllarda gayrimenkul ve arsa fiyatlarında yaşanan olağanüstü yükselişler olduğunu ifade etti. TÜİK verilerine göre 2021-2024 arasında konut maliyetleri yüzde 650, arsa fiyatları ise yüzde 800 oranında arttı.

"KİRA FİYATLARINA YANSIYACAK"

Sezer, rayiç değer ile vergi değerinin birbirinden ayrılmaması sebebiyle emlak vergisi dışında tapu harcı, damga vergisi ve veraset-intikal vergisi gibi yedi farklı kalemin de doğrudan etkilendiğini açıkladı. Sezer, ortaya çıkan bu yükün ev sahipleri tarafından kiraya yansıtalacağını, bu durumun kaçınılmaz olduğunu söyledi. Ayrıca aile bütçelerinin büyük kısmını oluşturan kira harcamalarının daha da yükselmesi ise enflasyonu tetikleyebilir.

EMLAK VERGİSİ DEĞERİNİN BELİRLENME MEKANİZMASI

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre Türkiye'deki bina, arsa ve arazilerin vergi matrahı, Takdir Komisyonları tarafından belirleniyor. Hesaplamalarda Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan inşaat maliyetleri ve arsa payı değerleri dikkate alınıyor. Her yıl bu değerler, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.

Kanunda herhangi bir üst sınır bulunmadığı için komisyonların piyasa gerçeklerinin çok üzerinde değerler belirleyebildiği görülüyor. 2026'dan itibaren uygulanacak yeni değerler, sadece emlak vergisini değil; değerli konut vergisi, tapu harçları ve gayrimenkul satış kazançlarının vergilendirilmesini de doğrudan etkileyecek.

VATANDAŞIN HUKUKİ HAKLARI

Uzmanlara göre vatandaşlar bu fahiş artışlara karşı 8 Eylül – 31 Aralık 2025 arasında vergi mahkemelerine dava açabilecek. Benzer bir örnek 2017'de yaşanmış, yapılan yasal düzenlemeyle 2018-2021 yılları için takdir edilen değer artışlarına üst sınır getirilmişti. Uzmanlar, benzer bir düzenlemenin bu dönemde de yapılmasının kaçınılmaz olduğunu belirtiyor.

EMLAK VERGİSİ SERVET VERGİSİNE DÖNÜŞTÜ

Dr. Ahmet Ozansoy, emlak vergisinin teoride "itibari servet vergisi" olması gerekirken, uygulamada artık "gerçek servet vergisi" boyutuna ulaştığını ifade ediyor. Geçmişte devletin bilinçli olarak düşük tuttuğu vergi değerleri, oranlar yüksek olmasına rağmen vatandaşın sessiz kalmasına yol açıyordu. Günümüzde değerlerin gerçek piyasa rakamlarına yakın şekilde belirlenmesi bu dengeleri bozdu.

Ozansoy'a göre 2026'dan itibaren büyükşehirlerde sıradan apartman daireleri bile değerli konut vergisi kapsamına alınacak. Bu ek vergi, 2027'nin Şubat ayında binde 3 ila binde 10 arasında değişen oranlarla, emlak vergisine ilave olarak ödenecek. Vatandaş yakın tehlike olan emlak vergisi artışına odaklanmışken, asıl büyük yük değerli konut vergisiyle kapıda bekliyor.