Basmane Çukuru’nda 75 milyon dolarlık ihale tartışması: Büyükşehir’den gizli protokol eleştirilerine yanıt

Belediye, TMSF’nin şirketlere ait haczedilmiş taşınmazlar ile bunlara bağlı sözleşmelerden oluşan “Ege Dünya Ticaret Merkezi Ticari ve İktisadi Bütünlüğü”nü satışa çıkardığını belirtti. Açıklamada, belediyenin ihalenin satıcısı olmadığı, sürecin ise geçmiş sözleşmelerden doğan hakların uygulanabilir hale getirilmesi ve bağımsız bir belediye hizmet binasının gerçekleştirilmesi amacı taşıdığı ifade edildi.

İhale, belediyenin taşınmaz satışından farklı bir işlem

İzmir Büyükşehir Belediyesi, TMSF tarafından yürütülen ihalenin hukuki niteliğine dikkat çekti. Açıklamada, ticari ve iktisadi bütünlük satışının 5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nun 134. maddesi ve ilgili mevzuat kapsamında, TMSF’nin kamu alacaklarını tahsil etmek amacıyla uyguladığı özel bir cebri satış yöntemi olduğu belirtildi.

İhale kapsamında yalnızca boş bir arsanın el değiştirmediği; şirketlere ait haczedilmiş malvarlığı unsurları ile bunlara bağlı sözleşmelerin bir bütün olarak satışa sunulduğu kaydedildi.

Belediyenin değerlendirmesine göre ihale, Basmane bakımından mevcut kat karşılığı inşaat ilişkisinin uygulanmasını ve projenin tamamlanmasını sağlayacak yatırımcının belirlenmesini de amaçlıyordu. İhaleyi kazanan yatırımcının, ihale ve protokol koşulları çerçevesinde belediyeye karşı yapım, teslim ve tapu işlemlerine ilişkin yükümlülükleri üstlenmesi öngörüldü.

Açıklamada, belediyenin bir bina satın almak için ödeme yapmasının veya kendi taşınmazını satışa çıkarmasının söz konusu olmadığı belirtilerek, geçmiş sözleşmelerden doğan hakkın karşılığı olan bağımsız belediye hizmet binasının yatırımcı tarafından yapılması ve belediyeye teslim edilmesinin hedeflendiği bildirildi.

Basmane Çukuru ilk kez ihaleye çıkarılmadı

Belediye, Basmane alanının bugün ilk kez TMSF tarafından satışa çıkarıldığı yönündeki değerlendirmelerin doğru olmadığını da belirtti. Açıklamaya göre Ege Dünya Ticaret Merkezi Ticari ve İktisadi Bütünlüğü daha önce üç kez satışa çıkarıldı ve 19 Ocak 2016 tarihinde yeniden ihaleye konu edildi. Ancak o dönemdeki ihale de projenin tamamlanmasını sağlayacak biçimde sonuçlandırılamadı.

Bugünkü sürecin yeni bir satış kararından ibaret olmadığı belirtilen açıklamada, önceki girişimlerle ortadan kaldırılamayan hukuki ve fiilî belirsizliklerin giderilmesi gerektiği savunuldu. Belediyenin geçmişten gelen hakkının bağımsız bir yapıya dönüştürülmesi; yapım süresi, teslim, tapu tescili ve teminat hükümleriyle somutlaştırılması, mevcut sürecin önemli unsurları arasında gösterildi.

Yapılaşma kararları yaklaşık 40 yıl öncesine dayanıyor

Basmane Çukuru’ndaki yapılaşma sürecinin mevcut belediye yönetimi döneminde başlamadığına dikkat çekilen açıklamada, alanın imar geçmişinin yaklaşık 40 yıl öncesine uzandığı belirtildi.

Belediyenin aktardığı bilgilere göre alan, 1985 tarihli uygulama imar planında özel projeye göre yapılaşmaya konu edildi. 1986 yılında yapılan plan değişikliğiyle emsal 5, serbest yükseklik ve özel projeye göre uygulama esasları belirlendi. 1991 tarihli nazım imar planında ise eski ESHOT garaj alanının otel ve kongre merkezi olarak değerlendirilmesi öngörüldü.

Bu nedenle alanın yapılaşma hakkının mevcut belediye yönetimi döneminde tanınmadığı ve daha önce yapılaşmaya kapalı olan bir alanın bugün ilk kez imara açılmadığı savunuldu. Açıklamada, Basmane’nin imar geçmişiyle TMSF’nin yürüttüğü satış işleminin hukuken birbirinden ayrı konular olduğunun altı çizildi.

İzmir Büyükşehir Belediyesi ile yüklenici şirketler arasında 1997 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandı. Ancak sonraki yıllarda ortaya çıkan imar, ruhsat, mülkiyet ve yargı uyuşmazlıkları nedeniyle ana proje tamamlanamadı. Belediye, sözleşme kapsamında bazı yükümlülüklerin geçmişte yerine getirildiğini ve belediyeye devredildiğini de hatırlatarak, bu hususların karşılıklı hakların değerlendirilmesinde göz ardı edilmemesi gerektiğini bildirdi.

Belediyenin yüzde 30’luk hakkı nasıl korunacak?

Açıklamanın en önemli başlıklarından birini, belediyenin projeden kaynaklanan yüzde 30’luk hakkı oluşturdu.

İzmir Büyükşehir Belediyesi, 2009 yılında dönemin Belediye Başkanı Aziz Kocaoğlu döneminde yapılan düzenlemeyle projeden kaynaklanan hakkının yüzde 11’den yüzde 30’a çıkarıldığını ve bu hakkın belediye hizmet binası olarak değerlendirilmesinin kararlaştırıldığını bildirdi. Söz konusu düzenlemenin, belediyenin geçmişten gelen önemli bir sözleşmesel hakkı olduğu ifade edildi.

Belediye, tapu kayıtlarındaki yüzde 11’lik mülkiyet payıyla kat karşılığı inşaat ilişkisinden doğan yüzde 30’luk hakkın aynı hukuki kavramlar olmadığını vurguladı. Açıklamada, bu iki oranın birbirine karıştırılmasının mevcut mülkiyet durumunun ve protokolle korunması amaçlanan hakkın yanlış değerlendirilmesine neden olduğu belirtildi.

10 Eylül 2026 tarihli protokolün, belediyenin geçmişten gelen yüzde 30’luk hakkını azaltmak amacıyla değil, bu hakkı bağımsız, kullanılabilir ve tapuda güvence altına alınmış bir kamu yapısına dönüştürmek için imzalandığı savunuldu.

104 bin metrekarelik alanın yüzde 30’u belediye binasına ayrılacak

Protokole göre toplam 104 bin metrekarelik emsale esas inşaat alanının yüzde 30’una karşılık gelen 31 bin 200 metrekarelik inşaat alanı, diğer yapılardan fiziksel ve işlevsel olarak ayrılmış bağımsız bir belediye hizmet binası olarak gerçekleştirilecek.

Belediye, bu düzenlemeyle hakkının diğer yapılara dağılmış soyut bir oran olarak kalmayacağını; mimari proje, yapım, kat irtifakı ve tapu işlemleri aracılığıyla somut bir yapıya dönüştürüleceğini bildirdi.

Açıklamada, TMSF tarafından belirlenen 75 milyon dolarlık muhammen bedelin belediyenin yüzde 30’luk hakkına biçilen bir satış bedeli olmadığı özellikle belirtildi. Söz konusu tutarın, TMSF’nin kendi alacaklarının tahsili için satışa çıkardığı ticari ve iktisadi bütünlüğün başlangıç ihale bedeli olduğu kaydedildi.

Belediye açısından temel meselenin, bağımsız hizmet binasının bedelsiz olarak yapılması, teslim edilmesi ve tapuda herhangi bir takyidat bulunmaksızın belediye adına tescil edilmesi olduğu ifade edildi.

Protokolde 900 günlük yapım süresi ve teminat şartı

İzmir Büyükşehir Belediyesi, 10 Eylül 2026 tarihli protokol ve ihale koşullarıyla belediye lehine çeşitli hukuki ve mali güvencelerin öngörüldüğünü açıkladı.

Bu kapsamda yatırımcı, 31 bin 200 metrekarelik emsale esas inşaat alanına karşılık gelen bağımsız hizmet binasını gerçekleştirecek. Uygulama projeleri hazırlanacak ve gerekli onaylar alınacak. Yapı ruhsatının alınmasından itibaren 900 gün içinde inşaat tamamlanacak ve yapı kullanma izin belgesi alınacak.

Belediyeye ait olacak bağımsız bölümlerin, belediyeden ayrıca herhangi bir bedel veya karşılık istenmeden ve takyidatsız biçimde tapuda belediye adına tescil edilmesi öngörüldü. Yatırımcının belediyeye karşı üstleneceği yükümlülüklerin banka teminat mektubu ve ilgili sözleşmesel güvencelerle korunması da protokolde yer alan unsurlar arasında gösterildi.

Belediye, söz konusu güvencelerin ihaleye katılım teminatıyla karıştırılmaması gerektiğini belirtti. Bu güvencelerin kapsamının ve nasıl uygulanacağının protokol ile nihai ihale belgeleri doğrultusunda takip edileceği ifade edildi.

Açıklamada ayrıca ihalenin ilan edilmiş olmasının, yatırımın tamamlandığı veya belediyenin bütün haklarını fiilen elde ettiği anlamına gelmediği vurgulandı. İhaleyi kazanan yatırımcının yükümlülüklerini yerine getirmesi, proje ve ruhsat işlemleri, kat irtifakı kurulması, tapu tescili, yapının tamamlanması ve belediyeye teslim edilmesi süreçlerinin ayrıca izleneceği kaydedildi.

Devam eden davalar ve protokoldeki feragat koşulları

Basmane Çukuru’nda yaklaşık 30 yıldır devam eden uyuşmazlıkların tapu kayıtlarını, geçmiş sözleşmelerden doğan karşılıklı yükümlülükleri, kamu alacaklarını, teminatları, dava ve icra takiplerini ilgilendirdiği belirtildi.

Belediye, devam eden davalarda ileri sürülen taleplerin ve bilirkişi görüşlerinin, kesinleşmiş yargı kararlarıyla elde edilmiş mülkiyet haklarıyla aynı hukuki sonucu doğurmadığını savundu.

Açıklamada, geçmişten gelen hakların korunmasıyla uzun yıllardır devam eden hukuki ve fiilî belirsizliğin ortadan kaldırılmasının birlikte amaçlandığı bildirildi. Protokol kapsamında belirli dava ve icra takipleriyle geçmiş sözleşmelerden doğan karşılıklı taleplerin sona erdirilmesinin, tarafların protokoldeki yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi koşuluna bağlandığı belirtildi.

Bu nedenle belediyenin henüz yerine getirilmemiş yükümlülükler karşılığında bütün haklarından bugünden ve karşılıksız biçimde vazgeçtiği yönündeki yorumların doğru olmadığı ifade edildi.

İzmir Büyükşehir Belediyesi, izlenen çözüm yöntemi ve gerekli yetkilendirmenin 16 Ocak 2026 tarihli Belediye Meclisi toplantısında oy birliğiyle kabul edildiğini de hatırlattı. Açıklamada, meclis kararının TMSF’nin kendi yasal yetkileri kapsamında yürüttüğü ihale işleminden ayrı bir hukuki işlem olduğu belirtildi.

Basmane’deki hizmet binası Kültürpark’ı da etkileyecek

Belediye, Basmane Çukuru’ndaki çözümün yalnızca taşınmaz üzerindeki sözleşmesel hakkın korunmasıyla sınırlı olmadığını, Kültürpark’ın geleceği açısından da önem taşıdığını savundu.

Açıklamaya göre bugün Kültürpark içerisinde çeşitli belediye birimlerinin kullandığı ve yaklaşık 27 bin metrekarelik alanı kaplayan hollerin önemli bir bölümü ekonomik ve fiziksel ömrünü tamamladı.

Basmane’de bağımsız bir belediye hizmet binasının yapılmasıyla belediye hizmetlerinin kent merkezinde çağdaş ve düzenli bir yapıda toplanması, Kültürpark içerisindeki belediye hizmet kullanımlarının azaltılması ve söz konusu yapıların kaldırılarak bu alanların yeniden yeşil alan olarak İzmir’e kazandırılması mümkün olabileceği belirtildi.

Bu gerekçeyle Basmane Çukuru meselesinin yalnızca bir taşınmaz ve inşaat projesi olarak değil, kent merkezinin ve Kültürpark’ın geleceğiyle birlikte değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi.

“Amacımız İzmir’in hakkını korumak ve kırk yıllık sorunu çözmek”

İzmir Büyükşehir Belediyesi, Basmane meselesinin farklı dönemlerde görev yapan belediye başkanlarının, belediye meclislerinin, bürokratların ve ilgili kamu kurumlarının çözüm üretmeye çalıştığı yaklaşık 40 yıllık bir kent sorunu olduğunu belirtti.

Mevcut çalışmaların geçmiş dönemlerde elde edilen kazanımları reddetmeye değil, bu kazanımları daha güçlü hukuki güvencelerle korumaya yönelik olduğu savunuldu.

Belediye, kamuoyunda farklı görüşlerin dile getirilmesini doğal karşıladığını bildirmekle birlikte, tartışmalarda üç ayrı konunun birbirinden ayrılması gerektiğini kaydetti. Bunlar, TMSF’nin cebri satış işlemiyle belediyenin kendi taşınmazını satmasının aynı işlem olmadığı; tapudaki mülkiyet oranıyla sözleşmeden doğan inşaat hakkının farklı hukuki nitelik taşıdığı ve ihale bedeliyle belediyeye teslim edilmesi öngörülen bağımsız hizmet binasının birbirine karıştırılmaması gerektiği şeklinde sıralandı.

Açıklamanın sonunda belediye, Basmane’deki hakkını satmadığını, geçmişten gelen hakkını koruyarak bunun karşılığı olan bağımsız hizmet binasının yapılmasını, teslim edilmesini ve tapuda güvence altına alınmasını hedeflediğini bildirdi.

İzmir Büyükşehir Belediyesi, ihale sürecini ve sonrasındaki hukuki, teknik ve mali işlemleri kamu yararı, hukuka uygunluk, şeffaflık ve kamu kaynaklarının korunması ilkeleri doğrultusunda takip etmeyi sürdüreceğini duyurdu.