Yasayı duyan müteahhit oldu

Son aylarda kent özellikle merkezindeki birçok binanın kentsel dönüşüm yasası olarak da bilinen “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun” kapsamında yenilendiği dikkat çekerken, ortaya çıkan manzara bir başka tartışmayı da beraberinde getirdi. Yerel yönetimin yetkilerini by-pass eden ve belediyeleri büyük gelir kaybına uğratan düzenleme sayesinde kentin en işlek noktalarında çok sayıda ticari amaçlı binalar yükselirken, İzmir Türkiye’de ikinci sıraya yükseldi.

Ege Postası
14.11.2014 - 14:58

ERMAN ŞENTÜRK/HABER SERVİSİ- Kentsel dönüşüm yasasıyla birlikte, bina yenilemek isteyen ve yeni projelerini haya geçiren birçok firma ve müteahhit arasında büyük bir yarış başladı. Belediyelerin aldığı birçok vergi ve harç konusunda muafiyet getiren yasadan faydalanmak isteyen girişimcilerin sayısında patlama yaşandığı dikkat çekerken, İzmir’de son aylarda başlayan “büyük dönüşüm” de gözlerden kaçmadı. Öte yandan, kulübe yıkıp yerine gökdelen yapmaya olanak sağlayan düzenleme belediyelere ise büyük darbe vurdu.

DÖNÜŞÜM ÇIKTI, BÖYLE OLDU

Riskli ve depreme dayanıksız eski yapılarda dönüşümü kolaylaştıran ve cazip hale getiren kentsel dönüşüm yasası İzmir’de neredeyse amacını sorgulatır hale geldi. Yasadaki boşluklar, yerel yönetimin hazırladığı mevcut imar düzenlemesine aykırı yapılaşmanın önünü açarken, bina sahiplerine de kentin mevcut düzeninden farklı koşullar sunmaya devam ediyor. Yasa uyarınca “Kulübe yıkıp gökdelen dikmek” olanaklı hale gelirken, esas kentsel dönüşüm kavramından farklı bir uygulama da ortaya çıktı.

İZMİR TÜRKİYE’DE İKİNCİ SIRADA GELİYOR

Geniş alanlarda ve ilçe bazında, sosyal donatı alanları ile bölgenin yenilenmesini, depreme dayanıksız yapıların revize edilmesini ve sağlıklı konutlar yapılmasını öngören 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası, kent merkezinde rant değeri yüksek alanlarda daha ucuza ticari yapılaşmanın da önünü açtı. Yasa kapsamındaki başvurularda ön plana çıkan İzmir, Türkiye çapında yapılan başvurularda ikinci sıraya yükseldi. Bina sahiplerine 18 ayrı vergiden ve harçtan muafiyet tanıyan yasa sayesinde kentte başvuru sayısı da rekor düzeye ulaşırken, merkezi yönetim tarafından hayata geçirilen düzenleme yerel yönetimlerde büyük bir sıkıntıyı da beraberinde getirdi.

KENT İÇİNDE ÖZERK BÖLGELER OLUŞTU

Özellikle son çıkan “Planı alanlar tip imar yönetmeliği” sayesinde kent içinde imar bütünlüğüne aykırı ve imtiyazlı yapılaşma yaratan düzenleme, İzmir’de planlama yetkisini elinde bulunduran ilçe belediyeleri ve İzmir Büyükşehir Belediyesi’ni de büyük bir gelir kaybına sürükledi, yerel idarenin söz yetkisini ortadan kaldırdı. Kentsel dönüşümün söz konusu bu fırsatlarından faydalanan bazı art niyetli hak sahipleri ve müteahhitler, “kent içinde kent” yaratarak “imar avantajlı” özerk alanlar oluşmasına yol açtı, birçok ilçede kent bütünlüğüne aykırı yapılar yükselmeye başladı.

SADECE KONAK’TA BELEDİYE’NİN ZARARI 390 BİN TL

Riskli yapıların dönüşümüne “ucuz yollu” olanak sağlayan 6306 sayılı yasa kapsamında İzmir’in göbeği konumundaki Konak ilçesinde toplam 184 adet eski yapı dönüşümden faydalanmak için başvuruda bulundu. Kentsel dönüşüm kapsamında 97 adet bina yıkılıp yerine yenileri yapılırken, hayata geçirilen projelerin büyük bölümünü ise ticari faaliyet gösteren yapılar teşkil ediyor. Yürürlükteki imar yasası kapsamında ruhsat ve vergi gelirlerinden tahmini 580 bin TL elde edecek olan ilçe belediyesi, kentsel dönüşümün sağladığı muafiyetler sonucunda 190 bin TL gelir elde ederken, düzenlemenin belediyeye faturası ise 390 bin TL’lik zarar oldu. Diğer yandan, bina yenileme yapılan söz konusu alanlarda Konak Belediyesi ve İzmir Büyükşehir Belediyesi temizlik, yol, su, çevre düzenlemesi, çöp toplanması, kaldırım yapılması, asfaltlama gibi temel hizmetleri yerine getirmeye devam ediyor.

“KENTSEL DÖNÜŞÜM DEĞİL, BİNA YENİLEME”

İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Başkanı Ayhan Emekli, ilginç örnekleri de ortaya çıkartan kentsel dönüşüm yasası hakkında yaptığı değerlendirmede, “Riskli bina tespiti ve binanın yıkılması için tek bir hak sahibinin dahi başvurusu yeterli geliyor. Bu başlı başına mağduriyet yaratan bir durum. Kent merkezinde gördüğümüz bu uygulamalar aslında kentsel dönüşüm değil, bina yenilemedir. Yasa rant avcıları oluşmasına yol açtı. Kentin en işlek, rant değeri en yüksek bölgelerinde birçok yapı yıkılıp yeniden inşa ediliyor. Rant amacı güden, kötü niyetli kişiler, daire satın alıp binayı yıkıma götürebiliyor. Burada binanın sağlıklaştırılması değil, ticari bir amaç söz konusu. Kullanım amacına uygun olmayan bir durum söz konusu. Korunması gereken binaların, depreme dayanıklı binaların dahi yıkıldığını görüyoruz. Yasanın getirdiği muafiyetler amacı dışında kullanılıyor” dedi.

“YEREL YÖNETİMLER DEVRE DIŞI KALIYOR”

Emekli ayrıca, yaptığı değerlendirmede kentsel dönüşümün yerel idarenin yetkilerini de elinden aldığını belirterek şunları söyledi: “Eski yapılar dönemin Büyükşehir Belediyesi’nce hazırlanan imar planlarına göre yapıldı. Şu anda bina yapan herhangi biri planlı alanlar tip imar yönetmeliğinin getirdiği avantajları kullanıyor. Bu da metrekare bazında ve kat yüksekliği bazında yapılaşmayı arttırıyor. Bu kentin bütünlüğünü sağlayan imar düzenlemelerine aykırıdır, kent planlamasına bir darbedir. Yerel yönetimin hazırladığı imar planları yerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hazırladığı planların geçerli olması söz konusu. 6306 sayılı yasa altyapı, mimari bütünlük, ulaşım anlamında yerel yönetimin ve meslek örgütlerinin denetimin yetkisinin önüne geçen, kaosu arttıran bir düzenlemedir. Burada ciddi bir çelişki var ve yasa itirazlara kapalı bir yasa. Yargısal anlamda da itiraz ve değişiklik hakkı sınırlı durumda bulunan kentsel dönüşüm yasası yerel yönetimleri devre dışı bırakan, kenti yönetenlerin kent hakkında söz sahibi olmasını engelleyen bir yasadır.”

“DEVLET TEŞVİK EDİYOR, FATURASI BELEDİYEYE”

Kentsel dönüşüm uygulamalarının merkez noktası olan ve çarpık kentleşme ile sağlıksız yapılaşma unsurlarının öne çıktığı ilçelerden Karabağlar Belediye Başkanı Muhittin Selvitopu da yasa sayesinde bir kulübenin yıkılarak yerine gökdelen dahi yapılabileceğini belirterek, “6306 sayılı yasada riskli alanlarla ilgili her türlü yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ait. Belediye ruhsat veriyor ama hiçbir para alamıyor. Piyasada “çantacılar” diye bir şey yarattılar. Gidiyorlar, yapıyı riskli alan ilan ettirtiyorlar, sonra 6306 sayılı yasa ile dönüşüme sokuyorlar. Yıkıyor binayı, harç ödemeden bina yapıyor. Hatta gidip kulübeyi yıktırıp riskli alan ilan ettirip yeni bina yaptırıp yeni bina dikenler gibi ilginç örnekler de var. Bu farklı kullanılıyor ve kötüye kullanılıyor. Birçok belediye bu durumdan şikayetçi. Bu bana göre, anayasal olarak da bir eşitsizlik. Öbür tarafta bir başkası ruhsat alıyor, tüm vergileri ödüyor. Onun kabahati n? O da dayanıklı bina yapıyor, o da… Bunu devlet teşvik edecekse, yükünü belediyelere bırakılmaması lazım. Zaten belediyeler gelir açısından sıkıntılı” şeklinde konuştu.

“KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI BİR DEVRİMDİR”

Müteahhitler Federasyonu (MÜFED) Başkanı Necip Nasır ise yasanın bir devrim ve reform olduğunu niteleyerek, “Kent içinde yer alan eski ve depreme dayanıksız binaların dönüşümü için cazip olanaklar yaratılmalı. Yasa bu açıdan sağlıklı konutlar yapılmanın önünü açan bir düzenlemedir. Bu anlamda doğru projelendirme yapılmalı ve ada bazında yenilemenin önü açılmalıdır. Bir deprem olgusu söz konusu ve mevcut yapıların yüzde 85’ince yeniden yapılanmaya ihtiyaç var. Yerel yönetimler planlama alanını genişlettiği takdirde, topyekün planlama olduğu takdirde, süreç daha olumlu işleyecektir” dedi.